頭金ゼロでもローンは組めるが、貯蓄ゼロでは家は買えない

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住宅ローンとは別に諸費用は現金で用意する

頭金がなくても住宅が買えるということはつまり、住宅ローンで住宅価格の100％を借りることができるということだ。例えば4000万円の家を買うのに4000万円の住宅ローンを借りられれば、頭金はゼロで買える。

「それなら、手持ちのお金がゼロでも家が買えるの？」と思う人もいるかもしれない。だが、「頭金ゼロ」と「手持ち資金がゼロ」とは意味が違う。なぜなら、家を買うときには税金や手数料などの諸費用がかかるからだ。

諸費用は手持ち資金から現金で支払うのが原則だ。なかには諸費用まで住宅ローンに含めて借りられたり、住宅ローンとは別に諸費用ローンが組めたりするケースもある。これならたしかに、手持ち資金ゼロでも買えるが、あまり勧められる買い方ではない。

というのも、住宅ローンで価格の100％を借りたうえで、さらに諸費用分まで追加で借りると、借入額が住宅価格を上回る「オーバーローン」になるからだ。借入額が多くなると、それだけ返済額の負担が重くなる。だけでなく、オーバーローンだと家を売って住み替えようと思っても、売ったお金でローンが返しきれず「売るに売れない」状態になってしまう。

住宅ローンの返済方法で一般的な元利均等返済の場合、返済の当初は返済額のうち利息の占める割合が大きいので、借りたお金（元金）がなかなか減らない。そのうえ、住宅は買ってから年月が経つうちに売るときの価格（資産価値）が減っていくのが一般的なので、いったんオーバーローンになるとなかなかそこから抜け出せないという事態に陥ってしまいかねない。

諸費用は住宅価格の3％～10％は必要

ところで諸費用にはどんなものがあるかというと、まず売買契約のときに印紙税が数万円かかるほか、所有権の登記に必要な費用が20万円～30万円程度必要だ。中古住宅や新築一戸建てを仲介会社を通じて買うときは仲介手数料として住宅価格の3％強がかかる。

住宅ローンを借りるときの費用も大きい。金融機関への融資手数料やローン保証料、ローン契約のときの印紙税、抵当権設定のための登記費用、火災保険料など、数十万円～100万円前後かかるのが通常だ。10万円前後の団体信用生命保険料がかかる場合もある。

このほか、固定資産税などの精算金や、新築マンションの場合は修繕積立基金、注文住宅なら地盤調査費用なども必要だ。家を買うときにかかる不動産取得税や、親から援助を受けた場合の贈与税といった費用もある。

これらの諸費用を合計すると、住宅の種別により価格の3％～10％程度になるのが一般的だ。中古住宅や新築一戸建てで仲介手数料がかかる場合は、諸費用に加えてさらに価格の3％強が必要だが、新築マンションのように仲介手数料が不要な場合は価格の3％程度で済むことも多い。住宅価格が4000万円とすると、120万円～400万円程度ということになる。 家を買うときには、最低でもこれだけの現金を手元に用意する必要がある。もちろん、家を買って貯蓄がゼロになるのは不安だから、数カ月分の生活費も別途残しておくべきだろう。

家を買うときの頭金は本来、住宅価格の2割程度が目安とされている。今は超低金利なので頭金ゼロで買っても返済負担がさほど重くない人もいるかもしれない。だが、諸費用や生活費のことも考えて、余裕のある手元資金を確保しておきたいものだ。