新築分譲のマンションと一戸建て、供給のされ方に大きな違い？

（写真／PIXTA）

新築より中古のほうがマンション価格は上昇！

まず、東京カンテイが分析しているデータについて確認しておこう。

マンションはワンルームなども含む区分所有権の住宅用建築物、一戸建ては土地面積50平米以上300平米以下、最寄駅からの所要時間が徒歩30分かバス便20分以内、土地・建物ともに所有権の木造住宅。価格は新築が分譲価格、中古が売り希望価格となっている。

次に三大都市圏の2018年の市場動向について、マンション、一戸建ての順に見ていこう。

新築マンションの分譲戸数は、首都圏が4万9884戸で前年比＋5.0％、近畿圏が2万1089戸で前年比＋3.0％、中部圏が5701 戸で前年比＋22.8％となった。中部圏の増加率が高いのは、名古屋市でタワーマンションやワンルームマンションの供給が多かったことが影響したということだ。
新築マンションの価格について（画像1）は、三大都市圏ともに上昇しているが、これまでの動きに比べるとかなり安定してきた感がある。中部圏の平均坪（3.3平米）単価の上昇はワンルームマンションの供給増の影響によるものだということなので、全体的に高止まりの状態といってよいだろう。

一方、中古マンションの価格（画像1）は、これまで新築マンションの価格が上昇してきた影響を受けて、前年より上昇している。三大都市圏ともに、これまで新築のタワーマンションが供給され続けてきたこともあって、高額帯の中古マンションが市場に流通している影響もあるようだ。

三大都市圏の新築・中古マンションの動向（出典／東京カンテイ「マンション・一戸建て住宅データ白書2018」）

マンションより一戸建てで目立つ価格の上昇！

では、これまで価格はおおむね横ばいで安定傾向にあった、一戸建ての市況はどうだろう？

新築一戸建ては2018年に全国で11万7712戸が分譲され、前年比+1.2％と安定傾向が続いている。興味深いのは、首都圏の占めるシェアが55.6％とかなり高いことだ。新築マンションでも首都圏のシェアが高いが、その51.6％よりもさらに高いシェアになっている。

これは、全国展開しているものの主戦場を首都圏に置く「パワービルダー」（効率化を追求することで、比較的リーズナブルな価格で、年間、1000棟を超える大量供給を行う一戸建ての建売分譲会社）に勢いがあることも、影響しているのではないだろうか。新築一戸建ての供給元は、全国展開の大手デベロッパーやハウスメーカーがまとまった戸数を分譲する住宅地もあれば、地元ビルダーが地元の土地を買って数戸の一戸建てを建築し、不動産会社が仲介して販売する一戸建てもある。これに展開の早いパワービルダーの供給が加わって市場を形成するので、エリアごとの供給元の顔ぶれの違いが市場のカギを握ることになる。

さて、新築一戸建ての価格について（画像2）は、三大都市圏ともに、土地や建物の面積があまり変わらないのに上昇していることが分かる。特に近畿圏で上昇率の高さが目立つ。

一方、中古一戸建ての価格（画像2）は、同様に面積はあまり変わらないのに上昇している。その上昇率は、三大都市圏いずれも新築一戸建てよりも大きく、価格上昇傾向が目立つ。

三大都市圏の新築・中古一戸建ての動向（出典／東京カンテイ「マンション・一戸建て住宅データ白書2018」）

新築のマンションと一戸建ての大きな違いは？

東京カンテイでは、新築一戸建てと新築マンションの違いについても分析している。その違いは供給エリアにある。

例えば、新築一戸建てで最も分譲戸数が多かった市区は、首都圏では埼玉県川口市、近畿圏では兵庫県姫路市、中部圏では愛知県春日井市だ。新築マンションが多く分譲される市区とは、かなり違う顔ぶれとなる。

さらに、データで明らかになったのは、最寄駅からの徒歩時間の違いだ。三大都市圏では同じような傾向にあるので、ここでは首都圏のデータを見ていこう。

画像3のように、新築マンションは最寄駅から10分以内に集中しており、なかでも徒歩5分以内が突出して多い。一方で、新築一戸建ては徒歩15分を中心に山なりに分布している。

新築マンションが利便性重視のニーズに応えるように「駅近」で供給されるのに対し、「住環境や子育て環境」へのニーズが強まる一戸建ては、徒歩で移動しやすい15分以内にも供給されるし、車移動が想定される15分以上にも供給されていることがうかがえる。

首都圏　新築一戸建てと新築マンションの徒歩時間別分譲戸数分布（（出典／東京カンテイ「マンション・一戸建て住宅データ白書2018」）

もちろん、住宅選びのニーズというだけでなく、市街地の街づくりの観点から自治体で定めている「用途地域」が異なることも要因だ。駅周辺では利便施設を誘導する「商業系地域」に定められるのが基本なので、大型の商業施設が入れるような高い建物が多く建てられる。これに対して、一戸建てで構成される住宅地は「住居系地域」の中でも『低層住居専用地域』に定められるので、大型の商業施設などは建てることができない地域になり、駅から離れた場所に定められることが多くなる。

こうした用途地域の区分けの中で、住む人が駅まで歩ける時間、例えば5分や10分、15分などを考慮して、マンションや一戸建てが供給されていくことになる。

また、駅周辺に多く供給されるマンションでは、商業施設やオフィスなどと土地の取得を争うことになるが、一戸建ては住宅供給元だけの争いになるので、こうした違いも価格に反映されていく。

マイホームを探す人は、マンションにするか一戸建てにするか、そのうえで新築か中古かなどと悩みながら絞り込んでいく。供給量や価格が安定傾向にあった一戸建ての市場も、マンションの市場の最近の変化に強く影響を受けて、価格が上昇したということになるだろう。