空き家になった実家、どう管理したらいい？

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空き家対策法の全面施行で何が変わる？

これから本格的な人口・世帯数減に突入する日本で、空き家が大幅に増加するのは既定路線。総務省の「住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家は2018年時点で846万戸、空き家率は13.6％と過去最高を更新しました。さらにおよそ15年後の33年には空き家数が2000万戸を超えるといった民間シンクタンクの予測も。

こうした見通しを受け、2015年5月には「空き家対策法」（空家等対策の推進に関する特別措置法）が全面施行されました。倒壊等著しく保安上危険となるおそれがある、などいくつかの項目に該当するとみなされ、「特定空き家」に認定されたら大変。普通の住まいの場合6分の1に減額されている固定資産税がその特例を受けられなくなります。また、屋根や外壁が落ちる、害虫や犯罪の温床になるなどして周囲に迷惑をかけるどころか、歩行者にケガをさせるなどの懸念も。建物というものは、放置しておけばおくほど傷みます。6カ月も放置された建物は、主に換気が不十分であることなどから、そのままでは住むことができないほど劣化します。あまりに劣化が激しくなると、「売る」「貸す」といった処分もできなくなります。

すでに空き家を抱えている方、あるいはこれから空き家を所有することになる方はどう考え、どう行動したらよいのでしょうか。

空き家を売却したり賃貸する場合に気を付けたいこと

一番のおすすめはズバリ「売却」。都心や都市部の一等立地以外、大半の地域は住宅価格の下落が予想されています。特に都市郊外のベッドタウンなどは、住宅価格が年3～４％下落してもおかしくはありません。特段利用する予定がなければ、できるだけ早期に売却するのが良いでしょう。売値は「今」がいちばん高いはずです。

まずは不動産仲介業者に査定を依頼します。査定だけなら基本は無料です。相場観をつかむためにも2、3社に依頼するのがよいでしょう。

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その中で、ことさら査定価格が高いものは省きます。これは、査定価格を上げることで売却の依頼を受けようとする意図が見えるためです。不動産市場には相場というものがあり、その相場価格より飛び抜けて高い価格で売れるということは基本的にないと思ってください。残った業者のうち「査定価格の根拠が明確に示されているか」「購入者のターゲット、販売の戦略は示されているか」などを参考に売却依頼先を決定します。

売却依頼の契約にはおおまかに言って、1社だけに依頼する「専任媒介」と、複数社に依頼する「一般媒介」があります。原則としては専任媒介がよいでしょう。売主からの仲介手数料を事実上約束してもらえることで、不動産仲介会社も積極的に動きやすくなります。専任媒介であっても、他社も物件を紹介することができるので、購入者を見つけてくれることもあります。

「駅から近い」「建物が比較的新しい」「価格競争力がある」などいわゆる売れ筋物件の場合にはあえて一般媒介として、健全な競争を促すといったやり方もいいでしょう。

もちろん、いろんな理由で空き家を処分するのが難しいケースがあるのも分かります。「荷物が残っている」「思い出が残っている」「相続でもめている」などなど。しかし、そうした問題も含めて早めに解決してしまったほうが経済的には得策ですし、のちのち苦労することもありません。

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次に「貸す」といった方法がありますが、これは駅近マンションや、一戸建てで需給が逼迫（ひっぱく）している地域などで検討できる選択肢。貸すとなると多くのケースで一定の修繕・リフォームが必要になります。必要なリフォーム費用の見積もりを取り、コストの投資回収期間を計算してみましょう。例えば200万円のリフォームをした場合、家賃8万円なら年間家賃収入96万円と、2年強で投資額を回収できる計算（賃貸管理料〈家賃の5％程度〉、マンションなら管理費や修繕積立金、固定資産税の支払いなどは含まず）になります。そのうえで、賃貸に回すことがはたして割に合うか、冷静に見極めたいところ。空室率や経年による家賃の下落、修繕費用の負担も織り込む必要もあるでしょう。周辺の賃料相場などを調べつつ、シミュレーションしてみましょう。

管理が難しい場合は、空き家管理サービスを利用するという選択肢も

いまのところ予定はないものの、将来は自分や親族が住むかもしれない、といった場合の選択肢として「空き家のまま管理する」といった方法も考えられます。空き家の管理には 建物や敷地内の見回り、ポスト周りの清掃、室内空気の入れ替えなどが定期的に必要です、自分でできない場合は「空き家管理サービス」を利用する方法もあります。月に1回の頻度で5000円から1万円程度が相場です。該当地域でこうしたサービスの提供事業者がいるか調べてみましょう。

最後に、自身や親族が「空き家に住む」といった場合。耐震診断や耐震改修、バリアフリーや省エネリフォームについて、多くの自治体が補助金や助成金を用意していますので確認しましょう。こうした助成金制度や減税制度などに詳しいリフォーム会社を選ぶと、なお安心。複数社から見積もりを取り、その中身をよく見比べてみたいところです。その際のコツは「同条件で見積もりを取ること」「記載内容が大雑把でないこと」など。記載内容については、住宅リフォーム推進協議会の「標準契約書式」と同レベルのものが望ましいでしょう。

いずれにしても大事なのは、空き家をどうするか、早めに意思決定すること。時間が経過するほど周囲にライバルの空き家は増える一方だからです。なんとなく意思決定を先延ばしにしたまま放置する、あるいは相続でもめて動けないというのが最も悪いパターンです。自身や家族・親族にとっての最適解を見つけてください。

長嶋　修　　さくら事務所創業者・会長
業界初の個人向け不動産コンサルティング・ホームインスペクション（住宅診断）を行う「さくら事務所」を創業、現会長。不動産購入ノウハウの他、業界・政策提言や社会問題全般にも言及。著書・マスコミ掲載やテレビ出演、セミナー・講演等実績多数。【株式会社さくら事務所】